住宅小区物业管理招投标方法探析

　　物业管理招投标也已经成为住宅小区物业管理市场上通行的一种选择物管企业的手段。目前招投标的科学性不够，“公平”“公正”性还有待完善。如何使物业管理招投标活动市场化、规范化、科学化值得业界共同探讨。

　　住宅小区物业管理在我国是一个快速发展中的行业，而从物业管理行业本身来讲，又是一个极其复杂的行业。如何适应中国的国情，在我国的特殊社会、经济环境下健康、顺利地发展，是一个迫切需要解决的严峻课题。从住宅小区物业管理体制在我国的发展实践看，沿海发达地区的城市和一些省会城市开展早、发展快;但从全国范围内来看，全面推广专业化、社会化、经营型的小区物业管理体制仍然面临许多困难。

　　尤其是近年来小区业主和物业管理公司之间的纠纷越来越多，影响也不断扩大，借助于现代化新闻媒体的传播，已经成为了社会各界关注的焦点问题。大众对物业管理招投标的呼声日渐高涨，物业管理招投标也已经成为住宅小区物业管理市场上通行的一种选择物管企业的手段。因此，为了能更好的推进这种竞争模式，有必要对市场上的各类物管招投标方法作一些分析比较。

　　一、几种常见的物业管理招标方法分析

　　1.目标物业管理与服务的策划进行招标投标法

　　通过物业管理招标投标的实践看，许多地方的物业管理招标基本思路是根据当地政府确定的收费标准，各物业管理企业依据目标物业，结合本企业管理水平，策划管理方案，细化各项组织实施步骤，提出质量保证措施，以及以人为本地开展各类社区文化、社区服务活动等内容。物业管理投标书实质是一份细化管理的策划书。各位评委评比标书实际上也是对管理服务进行评定，从各企业送交的物业管理标书里，找出服务管理措施的不足以及目标物业分析的失误，把评分拉出差距，再根据本企业以往开展物业管理的住宅小区的信誉调查，以及企业经理、管理处主任的联合答辩的水平，综合评出最高分作为中标单位。这种方法有以下特征：

　　A.优点：

　　1)强化物业管理服务意识，使各物业管理企业如何对目标物业服务管理考虑周到细微，动脑筋制定措施，保证质量，并在标书里得到详细的表述，才会得到专家评委的赞许和通过。

　　2)企业强化了人才工程。各企业充分认识到物业管理招投标活动不仅仅需要实干家，更需要管理人才。一本十几万字的标书没有管理人才，没有技术人才，要想中标是不可能的，许多企业通过招标投标活动开始吸收培养高层次管理人才。

　　3)体现了企业的综合实力。一本标书就是一个企业的写照，一个企业的形象，评委通过标书可以得知企业的管理水平、服务质量、办事效率。

　　B.缺点：

　　这种方法不足之处是缺少风险意识。由于服务管理还未开始进行，标书对目标物业管理的计划、设想与承诺还只停留在纸上，转变为现实还有待于进一步考察、落实。

　　2.确立收费标准测算为重点的招标方法

　　增加费用测算和报价。评定标书的内容除过去单一的目标物业管理服务策划外，又增加了一项，既在政府规定的收费范围内，进行测算报价，甚至将报价的权重提高到50%，这对物业管理企业来讲，增加了难度，既要保证管理服务质量高，各项措施到位，又要节省经费进行成本核算。一般企业是难以完成此项任务的，它体现了企业实力的竞争。

　　A.优点：

　　1)增加了风险度，增加了硬指标的竞争。过去物业管理招标评标主要是服务策划(收费标准事先定下来)，某种意义上来讲，主要靠文笔强的人，重点要把标书写好，写出特色就可以了。如今又增加了物业的公共服务费用的报价竞争，从而拉开了档次。通常报价是硬指标，报价太高(或太低)偏离标底，得分就低，竞争更加激烈了，对企业招标增加了“风险”。

　　2)充分调动积极性，更加注重成本核算。由于增加公共服务收费的报价竞标，对物业管理企业既带来了压力，又带来了动力，更加注意成本核算，更加注意人员结构优化，精打细算，从而定出一个服务优、价格廉的价位而中标，得到评委的认可。

　　3)促进了专业化管理，提高了规模效益。物业管理企业生存必须依赖于经营收入的支撑，需要一定面积的物业保证经费来源，然而投标中又要报价竞争，这对物业管理企业来讲，除了加强成本核算，控制各种支出外，需要提高企业的专业化管理水平，通过规模，促进效益，通过管理提高效益。

　　B.缺点：

　　过分强调报价权重，招标投标活动容易出现偏差。一次评标即要看物业管理策划又要看价格报价时，要清楚的意识到，过分强调报价权重比例容易使各物业管理企业把投标的重点转移到价格上而忽视了物业管理服务的策划，必须防止物业管理企业以价格偏低、牺牲物业管理质量的做法来取得中标，这是不可取得而应防止的。价格低在目前我国经济收入并不十分宽裕的业主(住用人)来讲是非常欢迎的，但必须实事求是，不能以价格影响质量，否则就把物业管理引到一个怪圈中去，对物业管理行业发展是不利的，最终受害的还是业主。

　　3.物业管理无标底二步法招标方法

　　所谓无标底就是开始并不明确服务收费标准以及服务质量标底，而只是一个原则标准，既按照当地政府对物业管理收费的标准，符合住宅小区(楼宇)服务定位前提下，由物业管理企业来制定服务质量保证优良、服务收费合理、产权人满意的服务标底和价位标底。所谓二步法，就是达到上述目标，把物业管理分为两次开标、两次筛选、两次竞争。第一次评标是进行服务质量比较，由评委经过评分、筛选，确定三四家优胜者进入第二轮角逐，既第二次评管理服务收费价格，选出服务质量保证、价格合理的两家企业为优胜者，最后分别进行商务谈判，确定一家为中标者。这种方法有以下几个特点：

　　1)保证了管理服务质量。物业管理二步法开标中，首先开管理服务质量标，这对从事物业管理的各个企业来讲，起到了一个好的向导，物业管理招投标活动就是要先评论服务质量，所有参加竞标企业必须认真制定出目标物业的管理服务方案、措施，否则就成为废标，而不能进入第二轮竞争。对于产权人来讲，由于物业管理企业强化了服务意识，制定了各项服务管理措施，保证了服务质量，广大业主(住用人)是感到满意的。

　　2)既强调了价格，又防止了过低压价的不平等竞争。作为业主来讲，自然希望服务质量一流、收费价格低廉为最好，而企业经营者则希望服务质量越高价格越高，两者矛盾的统一则通过招标投标方式，有参加竞标的各物业管理公司对目标物业在完成达到物业管理定位所需的成本核算后，提出一个合理的价位进行报价，最后由业主认可确定一家企业。

　　物业管理第一次开标，则对服务质量首先进行评标，优胜者再开价格标，这样便防止了某些物业管理企业为了取得目标物业，迎合业主心愿，而过分把价格压的很低现象。一些管理水平差、策划不到位，只把价格压得很低的物业管理企业在第一次评标中就被淘汰了，无权参加第二次服务费标准的开标，防止了以压低价格来取得物业管理不正当竞争行为。

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